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为什么说房地产拿地策划是前期策划的前期策划


房地产拿地策划工作处于房地产开发链上最前端的初始阶段,处于房地产开发链的最上游,而房地产前期策划按业界约定俗成的说法,是在房地产开发商拿到土地之后。从时间顺序上看,拿地策划更早于前期策划,所以说,把房地产拿地策划称之为前期策划的前期策划也不为过。

房地产拿地策划不仅包括了前期策划的全部内容,还包括了“这块地要不要拿,怎么样拿,多少钱拿”等策划内容,至于拿下来做什么,二者可能有交叉,但也不一定完全一样,这是因为,拿地策划的目的是为了拿地,而前期策划的目的是为了开发,所以,为达到不同的目的,二者的定位不一定完全相同,这是因为,房地产拿地策划方案主要是给政府看的,而政府又是批地的把门人,所以有的时候不免有“渲染”的成分;而房地产前期策划方案主要是给开发商自己看的,所以一定要科学、真实、准确。如果拿地策划方案应用于后期实际开发,那么,前期策划方案就是对拿地策划方案的继承和发展;如果拿地策划方案无法应用于后期实际开发,那么,前期策划方案就是对拿地策划方案颠覆和否定。另一方面,拿地策划方案尽量不涉及或少涉及财务方面的内容;而前期策划方案则要包含较为详尽的投入产出分析。

无论是房地产拿地策划,还是房地产前期策划本质上都是一种战略性策划,是对项目开发战略理念的反映,因此,对项目的成败均具有战略意义。因此,对房地产策划人的综合素质要求也较高,它要求房地产策划师必须要有战略的高度,全局的视野和前瞻的眼光。在技术层面,不仅要求房地产策划师要懂市场、懂竞争、懂营销、还要懂规划、懂投入产出分析、懂资金链设计、懂工程链设计、懂原创品牌概念开发等等,只有这样才能为一个地块的开发做出战略层面的系统性总全程解决方案。就共性而言,一份好的房地产拿地策划方案或前期策划方案,至少应该包括以下几个主要方面的内容:一、向收报人展示项目的光辉前景,城市贡献和城市地位。二、清晰的富有原创精神的战略定位思路。三、明确的开发建设宗旨和实施路线图。四、阐述项目开发的可行性、必要性和重要性。五、开发商自身能力和专业优势介绍。不管是什么房地产开发模式,如住宅房地产、商业地产、综合体、专业市场和旅游地产等,上述几方面的内容都是必不可少的。

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